Immobilien in Portugal

Portugal hat sich in den letzten Jahren als exzellente Alternative zu anderen europäischen Immobilienmärkten entwickelt. Gerade in Zeiten wie der Corona-Krise lohnt sich die Investition in "Betongold" durch stabile Renditen und günstige Einstiegsmöglichkeiten. Wer also eine Wohnung oder ein Haus in Portugal kaufen möchte, sollte in 2021 die günstigen Bedingungen nutzen. 

Was wir derzeit am Markt feststellen, ist eine sehr gute Verhandlungsbereitschaft bei Preisnachlässen und Top-Angebote. Durch die aktuelle Reisebeschränkungen gehen wir von sehr guten Konditionen bis zum Simmer 2021 aus. Wer kann, sollte daher im Frühjahr seinen Immobilienwunsch erfüllen. Wir bieten auch Online Besichtigungen  und wichtige Informationen an, durch die Sie bequem die Immobilien von zu Hause aus besichtigen können. 

Bestellen Sie unseren Highlight- Newsletter

Grundsätzlich kann man sagen, dass die Angebotspreise momentan eher stabil sind. In den letzten Monaten haben sich die Preise abhängig von der Region teils leicht nach oben und teils leicht nach unten entwickelt. Einen Überblick der Preise können Sie auf idealista einsehen. Auf der Plattform sind die Preise landesweit im letzten Quartal um 1,3% gesunken - liegen aber noch 4% über dem Vorjahr. Es gibt erste Publikationen, in denen von einem Wachstum von über 5% in 2020 gesprochen wird.

Portugal hat daher trotz Corona nicht an Attraktivität verloren. Wer auf Immobilien in guten Lagen setzt, legt sein Geld in Portugal  daher sehr gut an. Sie möchten Ihre Immobilie in Portugal verkaufen? Gerne helfen wir Ihnen auch bei diesem wichtigen Schritt.

Braga ist die drittgrößte Stadt Portugals und spricht Liebhaber von Geschichte und Architektur an. Braga ist auch ein Muss für Feinschmecker und gilt als die glücklichste Stadt Europas. Sie befindet sich auch auf dem Podium der europäischen Städte mit der besten Lebensqualität. Braga beherbergt eine große Anzahl von Gebäuden und so Tradition und Moderne perfekt vereinen.

Braga wurde zum besten Ziel für Investitionen in Europa gewählt. Die Stadt hat sich außerdem dem nachhaltigen Tourismus verschrieben und ist Teil des Netzwerks von Städten mit null CO2-Emissionen. Berühmt für seine Geschichte und Gastronomie, zieht dieses "portugiesische Rom" nicht nur Unternehmer und Familien an, sondern auch diejenigen, die in den Tourismus investieren wollen. Sie wurde als zweitbestes Reiseziel 2019 ausgezeichnet und ist nun die am schnellsten wachsende Stadt Portugals in Bezug auf den Tourismus.

Seit vielen Jahren ist Braga Gastgeber für Start-ups und internationale Veranstaltungen. Ihr Engagement für die Förderung der Entwicklung auf der Grundlage von Wissenstransfer, Technologie und ökologischer Nachhaltigkeit hat die Stadt Braga als "Cluster" für technologische Industrien und einen zunehmend attraktiven Pol für Investitionen bekannt gemacht. Zwei der drei führenden Unternehmen in der Rangliste der Anmeldungen von Erfindungen in Portugal im Jahr 2018 befanden sich in Braga.  Die Universität von Minho liegt an zweiter Stelle unter den Universitäten in Portugal, nur übertroffen von der Universität von Porto.Die Stadt ist führend in der Nanotechnologie in Portugal und bietet den lokalen Unternehmen Weltklasse-Forschung in verschiedenen Bereichen.

Die Investition in Immobilien lohnt sich Braga nicht nur für den eigenen Bedarf, sondern ist auch eine sehr gute Option für Wertanlagen. Die Wertsteigerung ist mit 10,3% in 2020 exzellent. Durch die hohe Nachfrage an Mietwohnungen und touristischen Unterkünften können sehr gute Renditen erwirtschaftet werden.

Warum in Braga investieren?

• Bragas Immobilienwert in der Innenstadt steigt weiter (10,3% im Jahr 2020 Quelle idealista.pt)
• Platz 7 - Europäische Städte der Zukunft 2020/21 von der Financial Times, März 2020
• 5. beste europäische Stadt in der Zufriedenheit mit der Lebensqualität durch die Europäische Kommission, Oktober 2020
• 1. der besten Orte für Amerikaner zum Leben, Arbeiten, Investieren in Europa | durch das Forbes Magazin, Nov 2020
• 1. bestes europäisches Reiseziel 2021, Feb 2021.

Wer sich bezüglich der Regionen in Portugal noch nicht ganz sicher ist oder den Kauf eher als finanzielle Investition sieht, sollte wichtigste Immobilientrends und Marktentwicklungen für 2021 am Markt berücksichtigen. Wir haben für Sie die wichtigsten Erfahrungen aus unserer Arbeit in eine kleine Trendübersicht zusammengefasst. Über Anmerkungen und Anregungen freuen wir uns!

1. Rückzugsorte gesucht

Viele Touristen und Käufer suchen nicht mehr den klassischen “All-Inclusive/ All Entertainment” Aufenthalt, sondern bevorzugen Regionen und Unterkünfte mit starkem Ruhe-Charakter. Begriffe wie “Entschleunigung” oder “Digital Detoxing” geben dieser Entwicklung zusätzliche Namen. Durch den stressigen Alltag und der ständigen digitalen Erreichbarkeit suchen die Menschen verstärkt eine Möglichkeit, durch abgelegene Orte im wahrsten Sinne des Wortes abzuschalten. Dieser Trend wurde durch Corona noch deutlich verstärkt, da sich in den eher ländlichen Regionen der Schutz der eigenen Gesundheit besser gewährleisten lässt. 

2. Der Norden rockt

Durch das milde Wetter im Winter und die heißen Sommer war der Süden von Portugal bzw. die Algarve lange die Top-Destination bei Käufern aus dem Ausland. Um einen heißen Sommer zu genießen, braucht man aber nicht mehr den Norden Europas zu verlassen. Der Süden Portugals ist gleichzeitig noch heißer und trockener geworden. Der Trend geht eindeutig weg von heißen Regionen in Portugal hin zu ausgeglicheneren Klimazonen. Daher suchen immer mehr Käufer den Norden speziell die Region oberhalb von Porto für ihre Immobiliensuche aus. Hier ist das Klima ebenfalls sehr mild. Es gibt im Norden aber deutlich mehr Wasser, Niederschläge und eine abwechslungsreiche Vegetation. Die Preise für Immobilien sind im Norden ebenfalls niedriger als im Süden. Hier zahlt man ca. 100-200 TSD EUR weniger als für vergleichbare Immobilien als im Süden. Wer über das Auswandern nach Portugal nachdenkt, wird hier auch sehr gute Ansiedlungsmöglichkeiten finden. Die Region ist deutlich authentischer und weist die bessere Infrastruktur für das alltägliche Leben auf. 

3. Die Herde ist out

Schaut man sich die Urlaubsorte entlang der Mittelmeerküste von Portugal aber auch Spanien an, fällt schnell auf, dass sich hier in den letzten Jahrzehnten die jeweiligen Nationen in kleine Kommunen angesammelt haben. In Silves findet man z.B. viele deutsche Immobilienbesitzer während Albufeira viele britische Käufer aufweist. In der Vergangenheit wurde die Nähe zu eigenen Landsleuten gesucht und der Kauf entsprechend ausgerichtet. Der Trend geht eindeutig davon weg und für viele Investoren ist es ein Kaufargument, wenn sich die Immobilie in einer authentischen portugiesischen Gemeinde befindet. Durch die neuen Kommunikation- und Informationsmöglichkeiten brauchen sich Käufer nicht mehr auf die “Herdenintelligenz” verlassen. Zudem ist auch merklich die Bereitschaft gestiegen, sich in die portugiesische Gesellschaft vor allem sprachlich zu integrieren.  

4. Renoviert ist neuer

In Portugal gibt es gerade in ländlichen Regionen sehr oft ältere Immobilien oder Ruinen, die renoviert werden müssen. Vielen Käufen sagen die Altbauten in Stil und Charme eher zu als neue Energiesparhäuser. Renovierungsbedarf war über früher immer ein Ausschlusskriterium, da man Kosten und Prozesse in einem fremden Land gescheut hat. Was in der Vergangenheit eher ein Manko war, wird aber immer mehr zur favorisierten Option für den Kauf. Durch den besseren Zugang zu Handwerkern in Portugal und internationale Bauunternehmen trauen sich viel mehr Investoren den Schritt zur Renovierung zu. Entsprechende Immobilien sind deutlich günstiger sind als direkt bewohnbare Objekte. Portugiesische Banken vergeben keine Kredite für Renovierungsarbeiten, was Immobilien mit Sanierungsbedarf stark an Wert verlieren lässt. Zudem sind die Kosten für Handwerker erheblich günstiger als in anderen Ländern. Der Schritt zum Renovieren erspart daher nicht nur Kosten für die Gesamtausgaben, sondern ergibt auch die Möglichkeit, die Immobilie nach den eigenen Vorstellungen “neu” zu gestalten. 

5. Mittelstädte boomen

Besonders Lissabon hat in den letzten vier Jahren eine sehr rasante Nachfrage und entsprechende Preissteigerungen erfahren. Durch zusätzliche politische Beschlüsse ist der Immobilienmarkt daher mit großer Vorsicht zu genießen. Porto ist noch nicht an diesem Punkt, hat sich aber auch deutlich preislich entwickelt. Mittelstädte wie z.B. Braga bieten sehr gute Entwicklungsmöglichkeiten bezüglich Wertentwicklung und Einkünften. Die Preise haben noch lange nicht das Niveau wie die zwei Großstädte. Die Mietnachfrage ist in den Mittelstädten sehr hoch, da diese neben dem allgemeinen Mangel an Wohnraum auch einen sehr großen Zuzug von brasilianischen Einwandern oder Studenten erfahren. haben Zudem bieten die Mittelstädte ebenfalls sehr gute Lebensbedingungen und Wohnqualitäten. Rentner in Portugal haben die Mittelstädte besonders im Landesinneren für sich entdeckt. 

Bei den “Propriedade plural em empreendimentos turísticos” handelt es sich jedoch um eine sehr spezielle Art des Immobilieneigentums. Und bevor man sich für den Invest in einer solchen Anlage entscheidet, sollten die besonderen Eigenschaft verstanden werden:  

• “Propriedades Plural” sind Immobilien, die immer Teil einer Gesamtanlage sind und diese können nicht herausgelöst werden. D.h. wenn Sie nicht vor Ort sind, ist die Immobilie frei für die Vermietung.  
• Es gibt immer eine zentrale Verwaltungsgesellschaft, die von den Eigentümern bestimmt wird. Normalerweise haben diese Gesellschaften einen Vertrag mit den Eigentümer über 5-10 Jahre. Dieser Verwalter hat Recht auf Zugang zu Ihrer Immobilie in der Anlage.
• Die jährlichen Abgaben, Pflichten und Rechte der Eigentümer etc. sind gesetzlich geregelt (Decreto-Lei n.º 39/2008). Daher sollte ein Service- und Kaufvertrag immer durch einen Fachanwalt geprüft werden.
• Die Eigennutzung ist immer vertraglich festgelegt. Meistens bekommt der Teilhaber ein festes Kontingent, welches in der Nebensaison (Oktober-April) nutzen kann. Es gibt aber auch viele Anlagen, in denen man unbegrenzt bleiben kann.
• Die Entgeltung wird meistens anfangs über einen festen Prozentsatz angeboten und geht dann in einen Umsatzanteil über, der durch eine vertraglich festgelegte Formel berechnet wird. Diese sollte man sich vorher erklären lassen.
• Renovierungen an der Immobilie muss der Teilhaber meistens selbst tragen, soweit diese auf Abnutzung im Laufe der Zeit beruhen. Hier ist zu empfehlen, entsprechende Arbeiten auf den Verwalter im Rahmen der Verhandlungen abzugeben, wenn die Immobilie viel extern vermietet wird.
• Die Eigentümer zahlen immer eine monatliche “Hausgebühr” für den Betrieb der Anlage und zusätzlich eine Abgabe von mindestens 4% des Immobilienwertes in einen Fond für Renovierungen (gesetzlich vorgeschrieben).  Die “Hausgebühr” wird jährlich angepasst. 
• Die Vermietungspreise können von dem Verwalter frei bestimmt werden, was sachlich auch Sinn macht. Auf der anderen Seite werden die Objekte auch gerne mit Business Cases angeboten, die recht optimistische Tagespreise beinhalten. Daher sollten Auslastungen und Tagespreise vorher recherchiert werden.

“Propriedade plural em empreendimentos turísticos” machen durchaus als Investmentobjekt Sinn. Als klassisches Ferienhaus mit längeren Aufenthalten, das Auswandern nach Portugal oder eine Immobilie für den Ruhestand sind diese nicht immer geeignet. Entsprechend sollten die Verträge immer durch einen Anwalt inhaltlich geprüft werden. Gerne helfen wir Ihnen, wenn Sie Fragen haben.

Beim Kauf von Immobilien in Portugal empfiehlt es sich bei Unklarheiten, den Kaufprozess durch einen Anwalt begleiten zu lassen. Wir arbeiten mit einer Reihe von vertrauenswürdigen Anwälten zusammen. Die Kosten für die wichtigsten Anwaltleistungen sind bei einer Zusammenarbeit mit uns im Festpreis inkludiert.

Unsere Anwälte prüfen die rechtliche Situation der Immobilien. Im Fokus stehen dabei die Legitimität des Verkäufers, die Existenz von Lasten und die Vollständigkeit der Unterlagen. Zudem wird geprüft, ob die Immobilie überhaupt in der besichtigten Form offiziell existiert. Es lässt sich im Vorfeld auch prüfen, ob die Grundvoraussetzungen für eine spätere touristische Vermietung gegeben sind. Beim Kauf von Grundstücken in Portugal  empfiehlt sich immer eine Vermessung vor dem Kauf. Dies kann als eigene Klausel in den Vorvertrag mit aufgenommen werden.

Das portugiesische Grundbuch (registo predial) beinhaltet die legale Registrierung der Immobilie und gibt Auskunft darüber, wie die Immobilie aufgebaut ist. Sie können aber auch Informationen über die Legitimität des Verkäufers und über die finanzielle Belastungen der Immobilie einholen. Bei der caderneta predial handelt es sich um den Auszug aus dem Steuerregister mit Informationen über die steuerliche Situation und die steuerlichen Pflichten, die mit der Immobilie in Portugal verbunden sind. 

Die Prüfungen fließen in den für den Kauf einer Immobilie in Portugal üblichen Kaufvorvertrag ein (contrato de promessa de compra e venda - kurz CPCV). Der Vorvertrag ist auch ohne notarielle Beteiligung rechtlich gültig. Man kann den Vorvertrag in Portugal auch schon beim Grundbuchamt eintragen lassen, was jedoch nicht üblich ist.  Falls man sich dazu entscheidet, muss bereits zum Vorvertrag die Grunderwerbssteuer IMI des regulären Kaufes bezahlt werden. ´Kommt der Kauf nicht zustande, wird die Steuer innerhalb von 30 Tagen zurückerstattet.

Üblich ist die Leistung einer Anzahlung um die 10 % der Gesamtsumme. Beim Vorvertrag muss der Verkäufer bereits den notwendigen Energiepass der Immobilie vorlegen. Gleiches gilt für einen Auszug des Grundbucheintrages. Der Vorvertrag muss die entsprechenden Registrierungsnummern beider Dokumente beinhalten, was zur Sicherheit immer geprüft werden sollte. Zudem sollten Häuser nach 1951 über eine offizielle Nutzungslizenz (licença de utilização) verfügen, die mit den tatsächlichen baulichen Gegebenheiten übereinstimmt. Gleiches gilt für Anbauten, Nebengebäude oder Garagen. Es kommt öfters vor, dass nicht alle Unterlagen vollständig sind. Das ist per se kein Beinbruch und wird von Ihrem Anwalt entsprechend geregelt. 

Der CPCV beinhaltet normalerweise einen zeitlichen Passus, der den Käufer zu einem Vollzug des notariellen Kaufvertrages verpflichtet. Normal ist eine Frist von 2-3 Monaten für die Ansetzung des Notartermins. Diese Frist ist aber verhandelbar und muss auch nicht vollständig ausgeschöpft werden. Im Vorvertrag werden auch wichtige Klauseln oder Voraussetzungen für den Kauf aufgenommen. Ansonsten werden in der Regel auch Schadenersatzansprüche formuliert, falls der eigentliche Vertrag aus anderen Gründen nicht zustande kommt. Der Käufer haftet mit seiner Anzahlung von ca. 10 % der Kaufsumme, wenn er vom Kauf unberechtigt zurücktritt. Verkäufer müssen laut Gesetz bei Nichteinhaltung des Vorvertrages dem Interessenten das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen (also die Anzahlung plus den selben Betrag als Strafe). Im Vorvertrag muss der Verkäufer auch über bestehende Mieter aufklären bzw. diese aufführen.

Der spätere Kaufvertrag bedarf einer notariellen Form.  Der Vertrag wird durch einen klassischen Notar oder Solicitador formuliert und enthält keine wesentlichen Klauseln, die zwischen dem Käufer und dem Verkäufer vereinbart werden. Diese sind Teil des Vorvertrages. Im Gegensatz zu Deutschland ist eine übliche Eintragung des Käufers im Grundbuch für den eigentlichen Besitzerwechsel nicht erforderlich, sodass der Käufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages Eigentümer der Immobilie in Portugal wird. Die Eintragung muss aber spätestens zwei Monate nach dem Kauf durch einen Anwalt oder den Notar erfolgen werden. Die Eintragung kosts ca. 250 EUR.

Bezahlt werden die Immobilien fast immer mit einem portugiesischen Bankcheck (cheque bancário). Man muss für diesen Scheck ein Konto in Portugal eröffnen. Voraussetzung ist die portugiesische Steuernummer (NIF), die gegen eine kleine Gebühr in Portugal beim Finanzamt oder in der portugiesischen Botschaft beantragt werden kann. Die Ausstellung der Steuernummer erfolgt bei der Beantragung am selben Tag. Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an!

Wie in anderen Ländern fallen auch in Portugal neben dem Preis beim Kauf der Immobilie weitere Kosten an. Teilweise sind diese Kosten obligatorisch. Andere Kaufnebenkosten sind optional und werden ausländischen Käufern gerne mit angerechnet. Wir helfen Ihnen hierbei gerne. Unsere Kunden bekommen eine Aufstellung der Kosten, die beim Kauf der gewünschten Immobilie anfallen.

Obligatorische Kosten (Kontinentalportugal)

• Notarkosten: Diese liegen zwischen ein und drei Prozent des Kaufpreises und fallen beim eigentlichen Kauf an. Hier gilt es sich vorher zu informieren, da diese Kosten  durch den Käufer getragen werden. Käufer können deutlich Geld sparen, indem sie einen günstigen Notar wählen. Bei unseren Leistungen können Sie den Notar mit in den Festpreis einschließen. 
• Grunderwerbssteuer (IMT): Die Steuer ist gestaffelt und es werden maximal acht Prozent fällig. Für Immobilien, die unter €92.407 kosten und durch den Käufer dauerhaft bewohnt werden, fällt keine Grunderwerbssteuer IMI  an. Die Steuer können Sie auf unserem Steuerrechner simulieren. Die Grunderwerbsteuer beim Kauf von Grundstücken in Portugal ist immer fix bei 6,5%.
• Grundsteuer: Diese ist je nach Region unterschiedlich hoch und muss jährlich bezahlt werden. Diese liegt zwischen 0,3 % und 045, % des Immobilienwertes laut Grundbucheintrag. Die Werte sind dort dauerhaft eingetragen und liegen meistens deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilien. Die Steuer können Sie hier simulieren.
• Beantragung einer Steuernummer (NIF) ca. 12 EUR
• Grundbucheintrag (ca. 250 EUR)
• Mehrwertsteuer bei neuen Immobilien
• Stempelsteuer: Diese wird beim Finanzamt entrichtet und muss dem Notar bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags per Zahlungsbeleg vorgelegt werden. Diese beträgt 0,8% des Kaufpreises

Optionale Kosten

•  Anwaltskosten: Wenn Sie einen Anwalt für die Prüfung oder Erstellung des Vorvertrag beauftragen, liegen die Kosten in der Regel bei ca. 1-3% des Kaufpreises. Bei der Zusammenarbeit mit Pearls of Portugal sind diese Kosten bereits mit inkludiert.
• Maklerprovision: Auch in Portugal besteht das Bestellerprinzip, wird aber im Gegensatz zu Deutschland auch im Sinne der Idee ausgelebt. Beauftragen Sie einen portugiesischen Makler mit der Suche, zahlen Sie bis zu fünf Prozent des Kaufpreises. 

Für weitere Informationen sprechen Sie uns gerne an!

Auch als nicht portugiesischer Staatsbürger und keiner steuerlichen Ansässigkeit in Portugal können Sie Ihre Haus oder Wohnung durch eine Bank in Portugal finanzieren lassen. Derzeit sind die Zinssätze wie im gesamten europäischen Raum recht günstig. Die Finanzierung kann an einen festen oder variablen Zinssatz gebunden werden. Der variable Zinssatz richtet sich nach dem Euribor. Der Euribor ist ein Zinssatz, der täglich von einer Gruppe europäischer Banken gesetzt wird. Den aktuellen Satz können sie hier einsehen.

Die Zinsen eines portugiesischen Darlehens mit variablem Zinssatz sind entweder an den 3- oder 6-monatigen Euribor-Satz gebunden. Die Banken erhöhen diesen Satz wiederum um ihre aktuellen Margen. Nach Ablauf der jeweiligen Periode passt die Bank den Zinssatz auf den durchschnittlichen Wert der vorherigen Monate an. In der Regel können nicht ansässige Käufer in Portugal bis zu 60 -80 % des Immobilienwertes finanzieren lassen. Die Laufzeiten liegen bei bis zu 30 Jahre bei einer Altersgrenze von 70 Jahren. Wie in Deutschland unterscheiden sich die Angebote der Banken nicht nur in den Zinssätzen, sondern es gibt auch viele Unterschiede bei Tilgungsmöglichkeiten und Nebenkosten. Festgesetzt sind die Provisionen für eine vorzeitige Rückzahlung bei festen Zinssätzen (2 %) und bei variablen Zinssätzen (0,5 %). Man sollte sich daher entweder von einem unabhängigen Finanzberater oder bei den einzelnen Banken informieren. Wir empfehlen, sich bei der Finanzierung nicht nur mit einer Bank zu beschäftigen.

Wenn der Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie in Portugal unterzeichnet ist, läuft immer eine Frist von 2-3 Monaten, in welcher der Käufer den Notartermin einberufen muss. Banken brauchen ca. 6 Wochen für die finale Entscheidung für einen Kredit. Im Laufe des Prozesses kommt es nicht selten vor, dass die Bank die Konditionen verschlechtert, welche sie anfangs zugesichert hat. Um sich nicht nur von einer Bank abhängig zu machen, sollten Käufer mit 2-3 Banken gleichzeitig sprechen. Falls Sie Fragen zu dem Thema Finanzierung haben, helfen wir Ihnen gerne!

Pearls of Portugal weist trotz sorgfältiger Arbeit darauf hin, dass für die inhaltliche Richtigkeit der übermittelten Daten der Immobilien nicht gehaftet werden kann, da diese von Dritten  zur Verfügung gestellt werden.