4 razões para investir no setor imobiliário em Portugal
Portugal evoluiu nos últimos anos para um destino de férias privilegiado na Europa, com 26 milhões de turistas em 2019 (dinheirovivo.pt). As cidades de Lisboa e Porto atraem muitos turistas devido à boa conexão com companhias aéreas de baixo custo e navios de cruzeiros. O Algarve é uma região de férias famosa por causa de suas praias clássicas e a costa atlântica de Portugal está entre os principais destinos do mundo para surfistas. Entretanto, o parque nacional do Gerês no norte de Portugal e o Douro, são bem conhecidos. As regiões vinícolas de Portugal atraem muitos turistas por causa de suas excursões pelo vale do vinho. Portanto, além de Lisboa, você tem um excelente potencial para fazer aluguel de curto prazo em todo o país. Investir em imóveis - ganhar um rendimento estável e seguro!
Há também um potencial alto para aluguel de longo prazo. Muitas cidades menores abriram suas universidades para estudantes internacionais, o que criou uma enorme demanda por alojamentos para estudantes. Em geral, há uma enorme falta de moradia nas cidades. É por isso que os investidores internacionais também começaram a comprar imóveis nesse segmento, porque o preço é bastante baixo e os aluguéis aumentaram, resultando em uma alta rentabilidade do aluguel de longo prazo.
Do nosso ponto de vista, existem 4 razões pelas quais o setor imobiliário é uma ótima opção para obter o Golden Visa:
- Rentabilidade: o setor imobiliário pode conceder uma taxa anual de crescimento de capital de cerca de 7% (veja nossa simulação de caso de negócios abaixo). O aluguel de temporada pode até ter taxas mais altas, enquanto que os fundos não garantem uma taxa de retorno ou, no máximo, de 1,5%. Atualmente, você não paga impostos, mas paga altas taxas de administração ou taxas de custódia.
- Estabilidade: Mesmo durante uma crise financeira, os aluguéis manterão enquanto outras opções, como fundos, provavelmente perderão capital. O setor imobiliário também ganha valor com o tempo e não depende do gerente de capital de risco. O investidor em fundos deve esperar obter todos os ganhos somente após 5 a 10 anos.
- Segurança: Se você tiver que vir para Portugal porque precisa sair do país de origem, tem uma casa que pode usar para si. Se seus filhos querem morar na Europa para estudar, eles já têm um lugar para ficar.
- Crescimento: Embora os preços em Lisboa tenham aumentado nos últimos anos, Portugal ainda está entre os mercados imobiliários mais baratos da Europa, com forte taxa de crescimento de cerca de 15% ao ano. Mesmo em áreas mais rurais, o setor imobiliário cresceu mais de 5% ao ano, tornando o investimento rentável.
Simulação de caso de investimento imobiliário
Simulamos um investimento imobiliário de 350k (288.500 euros em propriedades e 61.500 euros em reformas) para um objetivo de aluguel te temporada de curto prazo. O negócio foi realizado sob as seguintes condições conservadoras:
- O imposto sobre a compra IMT é de 8% do valor da propriedade menos um desconto padrão de 11035,25 EUR, levando a um valor final de 12.044 EUR. Portanto, a taxa real de imposto é de 3,9% dos custos imobiliários. Existe uma taxa de processamento de 0,8% que se aplica ao imposto (2.308 EUR).
- A taxa anual de imposto IMI situa-se entre 0,3% e 0,45% do valor da matriz do imóvel, o que é essencialmente muito mais baixo que o valor de mercado do imóvel. Calculamos com 600 euros.
- Os custos de gerenciamento de instalações (condomínio) são de cerca de 30 euros por mês para apartamentos. As casas não precisam desse tipo de custo.
- Os custos de mobiliário para um apartamento com 2-3 quartos, 2 banheiros, uma cozinha nova e uma sala de estar custam cerca de 10.000 EUR.
- Os custos de eletricidade, água, TV e internet são de no máximo 150 EUR por mês
- As empresas de administração de aluguel de curto prazo ganham cerca de 20% mais IVA (23%) do volume de negócios obtido com o imóvel.
- Nos aluguéis de temporada, você paga um imposto de 28% sobre apenas 35% do seu faturamento. Isso resulta em uma taxa de imposto geral de 9,8% do seu faturamento.
- Os aluguéis geralmente podem ser aumentados em pelo menos 5% para uma propriedade bem gerenciada.
- Um apartamento bem posicionado para aluguel turístico ganha cerca de 35.000 euros por ano. Calculamos 25.000 por ano durante todo o período. Normalmente, quanto mais tempo o imóvel estiver no mercado de aluguel, melhor será a rotatividade.
- Atualmente, o aumento do valor dos imóveis em Portugal é de aproximadamente 13% (idealista.de). Calculamos com uma taxa de 5% que corresponde às áreas rurais mais fracas de Portugal.
- Mesmo com esse caso conservador, a taxa de crescimento anual do capital é de 8,28% após impostos. Obviamente, o sucesso de um investimento depende da compra de imóveis muito bons. Nós da Pearls of Portugal somos especializados em encontrar este tipo de propriedades para os nossos clientes. Se você gostaria de ter uma simulação para a estratégia de investimento pessoal, entre em contato conosco.
Como posso lucrar com imóveis em Portugal?
O setor imobiliário é uma ótima opção para obter lucro durante o seu pedido de Golden Visa. Existem várias maneiras sólidas de investir no mercado imobiliário local. Resumimos os cinco principais. Investir em apartamentos e alugá-los para turistas é atualmente a alternativa mais popular entre os investidores. No entanto, se o investimento em Golden Visa for dividido em várias propriedades, você também poderá fazer um investimento muito bom no mercado local de aluguel.
Investir em Alojamento Local
Em contraste com outros países europeus, o turismo e o aluguel de imóveis desfrutam de uma reputação positiva em Portugal. Nesse sentido, isso também é promovido pelos municípios. Como pessoa física, você pode facilmente se registrar para fins de aluguel e solicitar a licença. Isso geralmente leva cerca de 2 dias.
Do ponto de vista do investimento no Golden Visa, os apartamentos nas duas principais cidades do Porto e Lisboa são as melhores opções, mas também imóveis nas regiões clássicas de férias, como o Algarve ou o Alentejo, são alternativas particularmente adequadas. Para apartamentos nas cidades, existem requisitos claros para o arrendamento bem-sucedido. Apartamentos apropriados devem estar localizados centralmente, com acesso ao metrô. Além disso, deve ser um edifício histórico e renovado em muito boas condições.
Os apartamentos estabelecidos geram uma média de 25.000 a 35.000 EUR por ano. A gestão deste apartamento é assumida por administradores profissionais que gerenciam todas as tarefas importantes do aluguel. São remunerados com 20% a 30% do seu volume de negócios. Após os impostos, o proprietário permanece com cerca de 65% de sua receita como lucro. Propriedades correspondentes são cerca de 250.000 EUR como um investimento mínimo.
ALUGUEL DE IMÓVEIS COMERCIAIS
Os imóveis comerciais tiveram um desenvolvimento bastante fraco nos últimos anos. Os custos de compra para boas localizações são, portanto, em torno de 1000 EUR por metro quadrado. No entanto, o mercado é interessante, pois a conversão de espaço comercial em espaço oficial tornou-se muito mais fácil devido à falta de moradias. Em breve, isso levará a um aumento acentuado das conversões e, portanto, a uma maior demanda por locais comerciais.
Além disso, imóveis comerciais, como lojas, são interessantes porque você já pode adquirir o imóvel apropriado com orçamentos razoavelmente baixos. Lojas menores custam cerca de 35.000 euros nas grandes cidades. O retorno bruto para propriedades relacionadas é de cerca de 10%, o que é um retorno sólido comparado às oportunidades de investimento mais caras do Golden Visa. Além disso, o espaço comercial pode ser alugado a longo prazo e não possui altos custos de renovação.
ALUGUEL DE LONGO PRAZO
O investimento em arrendamento a longo prazo para fins habitacionais poderá ser uma forma de rendimento que se assemelha a estabelecimentos comerciais. Sendo que é bastante procurado por famílias ou jovens casais que procuram estabilidade e assim, o prolongamento da mesma. Será uma forma de investimento que possibilita um ganho extra com valores altos, dado que, a média de valores de arrendamento em Portugal, segundo dados divulgados pelo Instituto Nacional de Estatísticas (INE), em Belmonte, Vila Nova de Fôz Côa, Sátão e Lamego, o valor mediano das rendas é inferior a 2 euros/m². Muito menos que em Lisboa e no Porto, onde o m² custa 11,16 euros e 7,85 euros, respetivamente.
A duração máxima de um contrato de arrendamento é de 30 anos, o que permite ao proprietário não ter que se descolar ao imóvel visto que o mesmo já irá de encontro ao seu ideal, tanto a nível da escolha dos inquilinos bem como do valor a ser praticado.
É possível retirar uma taxa de rentabilidade de 6% se considerarmos, por exemplo, um imóvel Em Viana do Castelo de 100.000€(R$455380) e obtivemos um possível rendimento mensal médio de 500 € (R$2227).
Investir em hotelaria
Portugal é um destino de férias clássico, com um forte aumento de turistas estrangeiros. O mercado de hotéis e o fornecimento de imóveis para hotéis estão correspondentemente bem desenvolvidos. Instalações com 10 a 20 camas já podem ser comprados com 400.000 euros. Objetos menores também podem ser comprados muito mais baratos. Muitos investidores se concentram menos em um edifício principal tradicional, mas na construção de unidades móveis, através das quais a capacidade pode ser expandida sucessivamente.
Além da gestão eficiente do hotel e da localização, o conceito subjacente ao investimento de capital é mais decisivo. Existem muitos hotéis clássicos em Portugal. Para prevalecer no mercado, é necessário, portanto, ocupar um nicho ou uma característica forte no mercado. Esse conceito já deve ser considerado ao procurar a propriedade certa. Para orçamentos menores, é adequada a construção de um albergue nas grandes cidades ou de um peregrino no norte de Portugal.
Investir em quartos
Este tipo de investimento é direcionado para pessoas que pretendem gerir o seu imóvel rentabilizando-o de forma imediata.
O público-alvo serão os estudantes e trabalhadores que necessitam de alojamento temporário.
A permanência embora temporária, implica pagamentos adiantados por períodos de tempo a designar pelo cliente. Mesmo sendo um investimento com um retorno mais baixo, poderá ser uma possibilidade para assegurar o rendimento durante a utilização e a sua gestão ser reduzida e consoante a disponibilidade. Possibilita a gestão mais eficaz do imóvel.
A importância do mercado estudantil tem como base uma questão relacionada com a disponibilidade dos imóveis, bem como do seu preço para as capacidades dos estudantes. Os valores praticados nas grandes cidades como Lisboa e Porto diferem de locais como Vila Real ou Coimbra. Em Lisboa arrendar um quarto individual numa casa particular custa em média 450 euros, sendo mais do dobro do valor praticado em Braga (200 euros). Na cidade do Porto o valor é de 275 euros. Os valores foram inflacionados com a procura de imóveis para desenvolvimento de atividades turísticas.
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