Immobilien als Kapitalanlage

Im Gegensatz zu Deutschland genießt der Tourismus in Portugal und die Bereitstellung von touristischem Wohnraum eine positive Reputation in Portugal. Entsprechend wird dies auch von den Gemeinden gefördert. Als Privatperson kann man sehr unkompliziert ein Kleingewerbe für die Vermietung anmelden und die Lizenzen beantragen. Dies dauert in der Regel nicht länger als fünf Werktage. Die Kosten hierfür liegen bei ca. 100 EUR. In Portugal gelten aber seit einigen Jahren auch klare Regeln für die Vermietung, welche unbedingt berücksichtigt werden sollten. Dies betrifft vor allem die Sicherheit und Pflichtversicherungen. 

 

Aus Sicht der Geldanlage in Portugal eignen sich vor allem Wohnungen in den beiden Großstädten Porto und Lissabon aber auch in den klassischen Urlaubsregionen wie an der Algarve oder Alentejo. Bei Wohnungen in den Städten gibt es für die erfolgreiche Vermietung klare Anforderungen. Die Wohnungen sollten zentral gelegen sein, mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Zudem muss sich eine zur Vermietung angebotene Altbauwohnung in sehr gutem Zustand befinden. In Lissabon und Porto gibt es mittlerweile einige Stadtteile, in denen die Vermietung an Touristen limitiert ist. Mehr dazu finde Sie in den Kapiteln zu Porto und Lissabon weiter unten.

 

Etablierte Wohnungen erwirtschaften durchschnittlich €25.000 - €45.000 pro Jahr. Die Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnung übernehmen professionelle Hausverwaltungen, die sich um alle wichtigen Aufgaben der Vermietung kümmern. Diese werden mit 20-30 % der Umsätze vergütet. Nach Steuern bleiben dem Vermieter ca. 65 % der Umsätze als Gewinn. Für entsprechende Wohnungen liegt der Investitionspreis bei ungefähr €250.000.

Ähnlich wie in Deutschland gibt es in Portugal einen sehr starken Mangel an Wohnraum in den Ballungsgebieten. Früher lag die Quote an Eigentumswohnungen noch bei 95 %. In den letzten Jahren hat sich der Markt in einen starken Mietmarkt entwickelt. Gefragt sind vor allem kleinere Wohnungen mit 2-3 Zimmern in klassischen Wohnhäusern, die nicht im Zentrum aber mit guter Anbindung an die Innenstädte liegen.

 

Die Einstiegspreise für Wohnungen mit 2-3 Zimmern liegen bei rund €130.000 und sind daher deutlich erschwinglicher als in anderen europäischen Großstädten. Die Mietpreise liegen in der Regel bei €10 bis €13 pro Quadratmeter. Bei der Anlage von zum Beispiel €280.000 kommt man auf eine Bruttomiete von bis zu €1800 pro Monat.

Der Kauf von Gewerbeflächen war in den letzten Jahren nicht sehr stark. Die Einstandskosten für gute Lagen bewegen sich daher um die €1000 pro Quadratmeter. Interessant ist der Markt aber trotzdem. Aufgrund von Mangel an Wohnraum wurden die Regelungen des Umbaus von gewerblichen Flächen zu offiziellem Wohnraum deutlich erleichtert.

 

Nach unserer Einschätzung wird dies zeitnah zu einem starken Anstieg von Umbauarbeiten und damit zu einer Verknappung von Angeboten führen. Zudem sind gewerbliche Immobilien wie Läden interessant, da man schon mit einem geringen Budget entsprechende Immobilien erwerben kann. In den Großstädten kosten kleinere Läden um die €30.000 - €40.000. Die Bruttorendite liegt bei solchen Immobilien bei ca. 8-10 %, was im Vergleich zu teureren Anlagemöglichkeiten eine solide Rendite erwirtschaftet. Zudem sind die Gewerbeflächen langfristig vermietbar und haben keine hohen Renovierungskosten. 

Portugal ist ein klassisches Urlaubsland mit einer stark steigenden Nachfrage bei ausländischen Touristen. Entsprechend gut groß ist der Markt für Hotels und das Angebot an Hostels. Immobilien mit 10-20 Betten lassen sich bereits mit €300.000 - €400.000 erwerben. Kleinere Immobilien können auch durchaus günstiger sein. Viele Anleger konzentrieren sich dabei weniger auf ein klassisches Hauptgebäude, sondern auf die Errichtung von mobilen Einheiten, durch welche die Kapazität sukzessive erweitert werden kann. Es lohnt sich ebenfalls, Gebäude in den Städten zu sanieren und in verschiedene Zimmer einzuteilen. Entscheidend für den Erfolg der Kapitalanlage im Hotelgewerbe sind neben der effizienten Führung des Hotels und der Lage vor allem auch das dahinter liegende Konzept.

 

Klassische Hotels gibt es sehr viele in Portugal. Um sich am Markt durchzusetzen, bedarf es daher der Besetzung einer Nische oder eines starken Merkmals am Markt. Hierauf sollte schon beim Kauf geachtet werden. Für kleinere Budgets bietet sich auch die Errichtung eines Hostels in den Großstädten oder einer Pilgerherberge im Norden von Portugal an.

 

Gerne helfen wir Ihnen bei der Planung für das richtige Investment!

 

 

 

 

 

 

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