Mieten einer Immobilie als Ausländer

Der portugiesische Wohnungsmarkt kann auf den ersten Blick für Ausländer mit wenig Sprachkenntnissen schwer zu durchschauen sein. Gerade wenn Sie das erste Mal auf Immobiliensuche in Portugal sind, können die jeweiligen Bezeichnungen für die verschiedenen Wohnungen zu Verwirrung führen. Wohnungsanzeigen finden Sie grundsätzlich mit dem Hinweis „T – mit einer Ziffer“. Das T steht hier für tipo und bezieht sich auf die Anzahl der Schlafzimmer. Das gleich gilt für ein Haus. Das Wohnzimmer wird hier nicht extra erwähnt. Finden Sie also eine Anzeige mit dem Hinweis T0 bedeutet dies, dass es eine EinZimmer-Wohnung mit Küche und Bad ist. T1 steht für eine Wohnung mit Wohnzimmer und einem Schlafzimmer, Küche und Bad. T2 steht für eine Wohnung mit Wohnzimmer, zwei Schlafzimmern, Küche und Bad. T3 hat dementsprechend drei Schlafräume. Steht in der Anzeige „plus 1“ bedeutet dies, dass es ein weiteres extra Zimmer gibt, das oft kein Fenster hat. Viele Wohnungen werden über Beziehungen vermietet und erscheinen erst gar nicht auf dem Wohnungsmarkt. Kennen Sie also noch niemanden, der Ihnen eine Wohnung empfehlen kann bzw. der Sie beim Vermieter vorschlägt, empfiehlt es sich, einen Makler zu engagieren.

Grundsätzlich wird ein Mietvertrag als eine Sache zwischen zwei Parteien gehandhabt, nämlich zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Viele portugiesische Vermieter möchten daher Ihre Mieteinnahmen auch nicht ans Finanzamt melden müssen. Daher gibt es oft keine offiziellen recibos (Quittungen), damit sie die Mieteinnahmen nicht in ihrer Steuererklärung angeben müssen. Einige Vermieter lassen sich die Miete sogar bar auf die Hand auszahlen. In beiden Fällen ist es trotzdem empfehlenswert, eine Quittung zu verlangen, damit Sie eine Bestätigung über Ihre Mietzahlung haben.

Gibt es jedoch keine Empfangsbestätigung des Vermieters, kann man versuchen die Miete noch etwas herunterzuhandeln. Viele Portugiesen lassen hier mit sich reden und sind bereit, Ihnen ein Stück entgegenzukommen. Der Nachteil für Sie als Mieter ist jedoch, dass Sie Ihre gezahlte Miete ohne Quittung nicht steuerlich geltend machen können. Viele Vermieter erwähnen bei Vertragsabschluss, dass die erste und die letzte Miete „abgewohnt“ werden kann. Dies klingt erst einmal etwas komisch, in Portugal verrechnen Vermieter die gezahlte Kaution jedoch oft mit dem ersten und dem letzten Mietmonat. Die erste Kaution gilt als Bestätigung, dass Sie auch wirklich einziehen wollen und für diese Bestätigung wohnt man dann im ersten Monat sozusagen mietfrei. Endet der Mietvertrag, gilt hier das Gleiche. Die letzte Kaution bzw. der offene Betrag der Kaution wird mit Ihrer letzten Miete verrechnet. Lassen Sie sich jedoch eine Quittung für die Kaution aushändigen, damit diese am Ende auch wirklich korrekt verrechnet wird, oder Ihnen bei Ende des Mietvertrags vollständig zurückgezahlt wird.

Oft verlangen Vermieter zwei oder drei Monatsmieten als Kaution. Sollte der Vermieter also die erste und zweite Monatsmiete bei Ein- und Auszug mit Ihnen verrechnen wollen, kann er die dritte für etwaige Schäden in der Wohnung einbehalten. In Portugal gibt es nur in seltenen Fällen eine Warmmiete. Die Nebenkosten werden hier üblicherweise nicht an die Miete mit angerechnet. Sehen Sie also einen bestimmten Mietpreis, können Sie im Normalfall davon ausgehen, dass die Nebenkosten noch nicht mit einbegriffen sind.

Bestellen Sie unseren Highlight- Newsletter

Der Mietmarkt in Portugal ist groß. Nicht mehr nur noch Auswanderer oder Einheimische suchen nach geeigneten Immobilien zum Mieten, ebenfalls bei Touristen ist das Anmieten von Ferienwohnungen, auch über einen längeren Zeitraum sehr beliebt. Daher ist die Nachfrage nach Wohnraum in ganz Portugal hoch. In vielen Regionen steigen und fallen die Mietpreise je nach Saison. In den Sommermonaten sind die Mieten durch den Tourismus oft höher, regulieren sich aber in den Wintermonaten wieder. Suchen Sie also nach einer geeigneten Immobilie für einen längeren Zeitraum, empfiehlt es sich erst nach der Hochsaison, im Sommer zu suchen. Grundsätzlich gibt es, wie in jedem anderen Land, Regionen die um einiges günstiger sind als andere. In Portugal ist die teuerste Region Lissabon. Auch an den Küsten Portugals können die Mieten etwas höher sein. Im Landesinneren sind die Preise pro Quadratmeter um einiges günstiger. 

Beim portugiesischen Mietrecht unterscheidet man vor allem zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen. Bei einem befristeten Vertrag kann die Mietzeit zwischen fünf und 30 Jahren betragen. Bei Mietobjekten, die nicht ständig als Unterkunft genutzt werden, wie bspw. Ferienhäuser, darf die Mietzeit auch unter drei Jahren liegen. Läuft die vertraglich vereinbarte Mietzeit ab und keine der beiden Parteien kündigt den Vertrag fristgerecht, verlängert sich das Mietverhältnis automatisch um dieselbe Zeit. Wichtig zu wissen ist, dass Vermieter und Mieter unterschiedliche Widerspruchsfristen haben. Ein Jahr vor Ablauf des Mietvertrags muss der Vermieter einer Verlängerung widersprechen. Sie als Mieter müssen lediglich eine Frist von 120 Tagen, also drei Monaten einhalten.

Der Vertrag kann bei beidseitigem Einverständnis natürlich jederzeit gekündigt werden. Möchte nur eine Seite den Vertrag kündigen, gibt es die ordentliche Kündigung (denúncia) und die außerordentliche Kündigung (resolução). Einen befristeten Mietvertrag können Sie als Mieter mit einer Frist von 120 Tagen nur mit einer ordentlichen Kündigung beenden, ohne einen Grund zu nennen. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht beenden, sondern durch einen fristgerechten Widerspruch eine automatische Vertragsverlängerung lediglich verhindern. Bei unbefristeten Mietverträgen können Sie diesen ebenfalls mit einer Frist von 120 Tagen beenden. Dieser kann aber ebenfalls auch vom Vermieter gekündigt werden, durch eine ordentliche Kündigung und bspw. aus Gründen des Eigenbedarfs, Eigenbedarfs für ein Kind oder auch umfassende Renovierungsarbeiten.

In all diesen Fällen steht Ihnen als Mieter eine Abfindung zu, maximal aber muss der Vermieter für eine Jahresmiete aufkommen. Die Kündigungsgründe müssen hier jedoch gerichtlich verifiziert werden. Relativ neu im portugiesischen Mietrecht ist, dass der Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis auch ohne Angabe von Gründen beenden kann. Dies kündigt er dem Mieter an und damit endet der Mietvertrag fünf Jahre nach der entsprechenden Mitteilung an den Mieter. Eine solche Kündigung muss allerdings bestätigt werden. Maximal 15 Monate, spätestens jedoch ein Jahr vor der gewünschten Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter ein zweites Mal darauf hinweisen. Die außerordentliche Kündigung kann auch ohne Gerichtsbeschluss erfolgen. Eine außerordentliche Kündigung kann erfolgen, wenn der Mietvertrag von einer Partei nicht erfüllt wird. Zum Beispiel durch die Nichtzahlung der Miete von länger als drei Monaten. Gleicht der Mieter die Mietrückstände jedoch innerhalb der drei Monate aus, wird die Kündigung des Vermieters unwirksam. Als Mieter können Sie eine außerordentliche Kündigung erwirken, wenn die Zustände in Ihrem Mietobjekt unzumutbar sind.

Seit dem 28. Juni 2006 gilt in Portugal ein neues Mietrecht. In vielen alten portugiesischen Mietverträgen war die Miete festgeschrieben und hat sich im Laufe der Jahre kaum geändert. Mit dem neuen Mietrecht wurde dies aber geändert. Grundsätzlich gilt, dass eine Jahresmiete von bis zu 4 % des Werts des Mietobjekts verlangt werden kann. Innerhalb eines Mietzeitraums von fünf Jahren kann der Vermieter also die Miete entsprechend erhöhen. Festgelegt ist, dass der Vermieter nicht zu sehr belastet werden darf. Im ersten Jahr darf die Miete daher nur um bis zu €50 erhöht werden, im zweiten Jahr höchstens €75. Befindet sich das Mietobjekt in einem sehr schlechten Zustand, ist eine Mieterhöhung nicht gestattet. Der Vermieter ist dann verpflichtet die Beseitigung aller Mängel umgehend durchzuführen.

Sind Sie zum ersten Mal auf Immobiliensuche in Portugal, bietet es sich an diese über einen Makler abzuwickeln. Sollten Sie der portugiesischen Sprache noch nicht mächtig sein, stellt dies kein Problem dar. Es gibt genügend internationale Immobilienbüros und oft auch deutschsprachige Makler, die sich auf dem portugiesischen Mietmarkt sehr gut auskennen. Grundsätzlich müssen Sie sich keine Sorgen um zu hohe Maklerkosten machen, da diese in Portugal vom Vermieter getragen wird.

Die sogenannten Condominios sind Eigentümergemeinschaften, oder Mietgemeinschaften in Mehrfamilienhäusern, die über Entscheidungen bezüglich des Gebäudes gemeinsam entscheiden. Mieten Sie also eine Wohnung in einem Gebäude, die eine solche Condominio hat, und möchten bspw. einen neuen Aufzug im Gebäude haben, oder dieser sollte lediglich instand gehalten werden, wird eine Versammlung einberufen, bei der eine solche Entscheidung getroffen wird. Hier geht es nicht nur allein um die Entscheidung was oder was nicht am Gemeinschaftseigentum (Eingangshalle, Treppenhaus, Aufzüge etc.) verändert werden kann, sondern auch um die finanziellen Mittel die zur Verfügung stehen. Grundsätzlich kostet eine Condominio im Monat einen bestimmten Betrag. Wie hoch der ist, wird von der jeweiligen Hausgemeinschaft selber festgelegt. Das Geld wird nicht nur für größere Instandhaltungsmaßnahmen verwendet, sondern oft auch für die Reinigung der Treppenhäuser und die Bezahlung eines Hausmeisters. Der Hausmeister ist dann nicht nur für die Sauberkeit zuständig, sondern auch für die Funktionalität der Aufzüge und, dass die Mülltonnen jeden Morgen rausgestellt werden.

In manchen Hausgemeinschaften müssen Sie Ihren Müll nicht mal mehr selber runtertragen, sondern nur vor Ihre Wohnungstür stellen und der Hausmeister entsorgt diesen dann. Was Ihre Condominio tatsächlich beinhaltet und abdeckt, ist am Ende aber Entscheidung aller Mieter. Alternativ ist es möglich, diese Hausverwaltung an ein Unternehmen zu übergeben. Oft ist es so, dass sich diese dann um das ganze Gebäude kümmern und auch Entscheidungen über Veränderungen treffen können, die Sie in Ihrer Wohnung vornehmen möchten. Sollten Sie bspw. eine neue Klimaanlage installieren wollen, muss dies erst mit der externen Condominio besprochen werden. Auch bei größeren Renovierungsarbeiten, wie das Einbauen einer neuen Küche oder der Renovierung des Bads ist eine kurze Abstimmung mit der Hausverwaltung verpflichtend. Ob und wie viel diese aber tatsächlich hat, ist unter anderem auch abhängig von dem geschlossenen Vertrag mit der Hausgemeinschaft.

Prinzipiell haben diese Unternehmen aber den Vorteil, dass sie eng mit Strom-, Gas- und Wasserlieferanten und -unternehmen zusammenarbeiten und sich um diese Verträge für Sie kümmern. Natürlich zahlen Sie ganz normal Ihre Nebenkosten, müssen aber oft nicht selber noch Verträge für Strom und Gas abschließen. Auch die externe Hausverwaltung kümmert sich um die Sauberkeit und Instandhaltung des Gebäudes und der Wohnungen und beauftragt Handwerker, Elektriker oder Hausmeister. Der Vorteil hier ist, dass Sie und Ihre Mitmieter diese Entscheidungen nicht treffen müssen. Gerade in großen Städten kann es vorkommen, dass Sie mit vielen weiteren Auswanderern in einem Haus zusammenwohnen, die meisten vielleicht noch kein Portugiesisch sprechen und sich mit dem portugiesischen Immobilienrecht vielleicht noch nicht so gut auskennen. Aber keine Angst. Ihr Makler wird Ihnen natürlich auch hier helfen und Ihnen zu jeder Zeit zur Seite stehen. 

Standardmietverträge, die für alle Vermieter gelten, gibt es in Portugal nicht. Bestimmte Punkte müssen aber in jedem Vertrag vorhanden sein.

• Die vollständige Namen beider Parteien (Mieter und Vermieter)
• Familienstand, Steuernummern und die jeweiligen Adressen
• Bei Studenten wird oftmals noch eine dritte Person, bspw. ein Elternteil als Bürge mit in den Mietvertrag aufgenommen
• Vertragsart: befristet oder unbefristet (ist der Vertrag befristet muss ein Auszugsdatum festgelegt werden)
• Die Adresse des Hauses in das Sie einziehen werden, inkl. Stockwerk und Türnummer (in Portugal stehen oft keine Nachnamen an der Klingel, sondern lediglich die Türnummern und Stockwerke)
• Die Gemeinde in welcher das Gebäude registriert ist
• Wenn keine der beiden Parteien einer Verlängerung der vereinbarten Mietzeit (bspw. von 5 Jahren) widerspricht, sich der Mietvertrag automatisch um die gleiche Zeit verlängert
• Der Mietbetrag und die Fälligkeit wird festgehalten, unter Angabe des Bankkontos, auf welches der Betrag überwiesen werden muss
• Es wird auf etwaige Mieterhöhungen aufmerksam gemacht, die der Vermieter ein Mal im Jahr durchführen kann (diese Mieterhöhung muss der Vermieter Ihnen mindestens 30 Tage vorher ankündigen)
• Untervermietungen dürfen oft nur bei schriftlicher Zustimmung des Vermieters angeboten werden - Sollten Sie Renovierungsarbeiten vornehmen wollen, kann dies erst nach Rücksprache mit dem Vermieter durchgeführt werden
• Inwieweit der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist (grundsätzlich verpflichten sich Vermieter etwaige Mietmängel noch vor Einzug zu beheben)
• Welche Kosten in der Miete enthalten sind (Strom, Wasser Gas, Internet etc. werden meist vom Mieter getragen)
• Sollten sich in der Wohnung schon Möbel und Elektrogeräte befinden, wird der Zustand dieser im Vertrag festgehalten. Kommt es zu eventuellen Schäden, kann der Vermieter Sie auffordern, diese zu beheben
• Sollte der Vermieter eine Kaution verlangen, wird auch diese vertraglich festgehalten
• Datum des Vertragsbeginn und die Unterschriften des Vermieters und Mieters

Die oben aufgeführten Dinge sollten in jedem Mietvertrag stehen. Was einige Vermieter Ihren Verträgen noch hinzufügen, ist oft abhängig von der Art der Immobilie. In manchen Fällen wird noch eine allgemeine Hausordnung mit an den Vertrag gehängt. Sollte Ihnen der Mietvertrag nicht richtig erscheinen, empfiehlt es sich immer, einen Anwalt zu konsultieren, oder aber ein Immobilienbüro oder einen Makler. Sprechen Sie uns gerne an.

Wohngemeinschaften in Portugal gibt es vor allem in den größeren Städten, da die Mieten hier sehr hoch sein können. Gerade für Studenten oder Berufseinsteiger lohnt es sich, ein Zimmer in einer WG zu mieten. Nicht nur finanziell bietet dies einige unverkennbare Vorteile, sondern auch beim Knüpfen von Kontakten und neuen Freundschaften. Sich in einer neuen Stadt, sogar in einem neuen Land zurechtzufinden ist manchmal gar nicht so einfach und fällt einfacher, wenn man soziale Kontakte knüpfen kann. Wohngemeinschaften haben den großen Vorteil, dass man, wenn man nicht möchte, nicht alleine wohnen muss. Kommt man vielleicht sogar allein nach Portugal, kann man versuchen innerhalb seiner WG Anschluss zu finden. Die Wohnungen sind in der Regel komplett ausgestattet und auch die Schlafzimmer haben oft schon ein Bett, Kleiderschrank und Schreibtisch.

Viele Auswanderer, oft auch die, die alleine nach Portugal ziehen, entscheiden sich anfangs für eine WG und schauen sich dann vor Ort auf dem Wohnungsmarkt in ihrer jeweiligen Region um. WGs in Portugal, gerade in den Großstädten, können oft recht groß sein. So ist es keine Seltenheit, dass man in einer Wohnung mit 5-8 Personen zusammenlebt Viele Vermieter versuchen auch hier. das Finanzamt zu umgehen, und lassen sich die Miete bar auf die Hand auszahlen. Das liegt vor allem daran, dass die meisten Bewohner in WGs nur für einige Wochen oder Monate dort leben und meist Urlauber sind, die keine Quittungen verlangen und die Miete steuerlich nicht geltend machen können. Sollten Sie jedoch vorhaben, für einige Zeit in eine WG zu ziehen, empfiehlt es sich auch hier, nach einer Empfangsbestätigung zu fragen.

Der Mietspiegel in Portugal variiert je nach Region. Grundsätzlich sind die Mieten im Landesinneren um einiges erschwinglicher als zum Beispiel in den Küstengegenden oder aber in und um Lissabon und Porto. Wie schon erwähnt sind die Mieten in den Sommermonaten noch einmal um einiges höher als in der Nebensaison. Wo Sie am besten mieten können, ist natürlich auch davon abhängig wo Sie sich am ehesten wohlfühlen würden. In der folgenden Abbildung sehen Sie die durchschnittlichen Mietpreise pro Quadratmeter in den jeweiligen Regionen in Portugals.

Es gibt viele Möglichkeiten eine passende Immobilie zu finden. Sie können ein Immobilienbüro beauftragen, oder mit einem Makler zusammenarbeiten, der sich auf dem portugiesischen Mietmarkt auskennt. Natürlich gibt es aber auch die Möglichkeit im Internet zu suchen. Es gibt viele verschiedene Seiten auf denen Sie Wohnungen zum Kauf oder zur Miete finden können. Auch Webseiten für WG-Zimmer sind auf dem portugiesischen Immobilienmarkt sehr weit verbreitet. Eine weitere Möglichkeit, sollten Sie schon vor Ort sein, sind natürlich auch die gängigen Tageszeitungen. Hier können Sie ebenfalls passende Anzeigen finden und sich direkt mit dem Vermieter in Verbindung setzen. Viele Auswanderer holen sich im Vorfeld gerne Tipps von Menschen, die den Schritt nach Portugal schon gewagt haben. Hierfür eignen sich entweder Foren oder aber auch Gruppen auf sozialen Netzwerken. Hier finden Sie nicht nur Menschen, die Ihnen bei speziellen Fragen helfen können, sondern oftmals auch Immobilien, die weiter vermietet werden sollen.

Auch wir helfen Ihnen bei der Suche nach Immobilien gerne weiter.

Pearls of Portugal weist trotz sorgfältiger Arbeit darauf hin, dass für die inhaltliche Richtigkeit der übermittelten Daten nicht gehaftet werden kann, da diese von Dritten  zur Verfügung gestellt werden.