Vermietung einer Immobilie - Alojamento Local

Im Gegensatz zu Deutschland können Immobilien in Portugal einfach und relativ unbürokratisch (ganz einfach ist es wohl nirgendwo) für touristische Zwecke genutzt und vermarktet werden. Eine der besten Möglichkeiten stellt dabei die Nutzung im Rahmen des „Alojamento Local“ dar. 

„Alojamento Local“ ist die kleingewerbliche Nutzung einer Immobilie zur touristischen Vermietung durch natürliche Personen. Ohne die entsprechende Registrierungsnummer können Sie Ihre Immobilie nicht auf Plattformen wie airbnb.de oder booking.com anmelden. Der Aufwand dafür ist aber einmalig und hält sich unserer Meinung nach stark in Grenzen, wenn man sich vorher richtig informiert hat. Einen ersten Überblick über die wichtigsten Punkte möchten wir Ihnen im folgenden Text geben. Im Fokus steht hier der Kauf von Wohnungen in den Großstädten. Aber auch Häuser oder anderen touristische Gewerbe können in dieser Gewerbeform betrieben werden. Gerne beraten und unterstützen wir Sie im Detail im Rahmen unserer Leistungen für den Kauf einer Immobilie in Portugal.

Grob gesprochen gibt es nur zwei wesentliche Schritte für die Anmeldung als „Alojamento Local“. Der erste obligatorische Schritt ist die Anmeldung eines Kleingewerbes, einer sog. „actividade“. Nur mit dem von der Steuerbehörde ausgestellten Nachweis können Sie die Registrierungsformulare des Alojamento Local ausfüllen und abschließen. Die actividade kann Online beim „Portal das Finanças“ oder bei jedem Finanzamt beantragt werden. Wir empfehlen die Registrierung vor Ort, da der Online-Prozess nicht ohne Stolpersteine ist und vor Ort Fragen beantwortet werden können. 

Wichtig ist hierbei zu beachten, dass das Kleingewerbe für die Erbringung von Beherbergungsleistungen (entsprechend Abschnitt I, Unterklassen 55201 oder 55204 der portugiesischen Klassifikation der Wirtschaftszweige) angemeldet wird.

Die Registrierung als  Alojamento Local“ kann einfach über das portal „Balcão Único Eletrónico“ erfolgen. Falls die digitale Registrierung nicht möglich ist oder Sie die Meldung gerne persönlich durchführen möchten, können Sie dies auch bei vielen kommunalen Verwaltungen („câmara municipal“) durchführen. Dies hängt aber oft von dem Erfahrungsschatz der zuständigen Beamten ab. Die Papierform des Antrages finden sie hier. 

Die Kernfrage, die sich viele Immobilienkäufer stellen, betrifft die Versteuerung der Mieteinnahmen. Durch das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Portugal werden die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Portugal und nicht in Deutschland versteuert. Die ausländischen Vermietungseinkünfte sind in Deutschland steuerfrei, unterliegen aber dem Progressionsvorbehalt. Liegt das Vermietungsobjekt aber in einem EU-/EWR-Staat, unterliegen die Vermietungseinkünfte nicht dem Progressionsvorbehalt. Die Vermietungseinkünfte, die aus der EU/EWR stammen, müssen in der Einkommensteuererklärung nicht angegeben werden. Entsprechend können aber auch keine Verluste aus den Aktivitäten gelten gemacht werden.

Quelle: www.lohnsteuer-kompkt.de

Folgende Unterlagen brauchen Sie, wenn Ihnen die Immobilie gehört und Sie eine natürliche Person sind:

• Eine Kopie des Personalausweises 
• Eine persönliche Erklärung, welche die Eignung des Gebäudes oder die Eignung von autonomen Teilen davon (z.b. Wohnungen) für die Bereitstellung von Beherbergungsleistungen sowie die Einhaltung von geltenden gesetzlichen und aufsichtsrechtlichen Normen enthält.
• Eine Kopie des Grundbucheintrages („caderneta predial“) als Eigentümer der Immobilie. 
• Eine Kopie der Erklärung über den Beginn einer „Aktivität“ (Kleingewerbe, s.o.).

Für den Betrieb der Immobilie im Alojamento Local sind ein paar weitere Punkte wichtig und sollten

berücksichtigt werden:

• Einkommen, die durch möblierte Unterkünfte für Touristen [CAE 55201] erzielt werden, werden unter Kategorie B (als selbstständiges Arbeitseinkommen) besteuert. Um das Einkommen zu deklarieren, muss jede Rechnung dem Gast durch ein zertifiziertes Programm oder ein Rechnungsbeleg über ein Portal des Finanzamtes ausgestellt werden.
• In Porto und Lissabon werden 2 bzw. ein 1 Euro Kurtaxe erhoben, die von dem Vermieter an die Stadt pro Tag und Gast gezahlt werden muss. Die Kurtaxe ist bis dato auf eine Woche begrenzt.
• Lokale Beherbergungsbetriebe müssen ein ausliegendes Beschwerdebuch (livro de reclamações) haben.
• Die sog. SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras) muss über die Unterbringung ausländischer Staatsbürger informiert werden.  Also alle Gäste, die nicht die portugiesische Staatsangehörigkeit haben - unabhängig vom Alter. Das können Sie über das SEF-Portal machen.
• Für die Immobilie sind bestimmte Sicherheitsvorrichtungen vorgeschrieben. Diese sind folgende: a) ein Feuerlöscher und eine zugängliche Brandschutzdecke; (b) Erste-Hilfe-Ausrüstung c) Angabe der nationalen Notrufnummer (112) an einem für die Benutzer sichtbaren Ort. Wir empfehlen auf jedem Fall auch die Anbringung von Brandschutzmeldern mit integrierten Batterien und einer Laufzeit von 10 Jahren. Zudem sollten Sie die Ausgänge, den Feuerlöscher und den Erste-Hilfe-Kasten durch selbstleuchtende Schilder markieren. 
• Wenn Sie für die Immobilie werben, sollte der bei der Registrierung angegebene Name der Aktivität und die Registrierungsnummer immer angegeben werden. Wichtig ist in unseren Augen vor allem die Registrierungsnummer.
• In den Beherbergungen müssen Informationshefte ausliegen, die über die wichtigsten Informationen wie Müllbeseitigung, Feuerwehr, Notarzt, Hausregeln etc. Auskunft geben. Diese können Online gekauft werden.
• Alle AL-Betriebe müssen am Eingang ein Schild für "Alojamento Local" ausweisen. Dies gilt für Wohnung wie auch für Häuser.
• Jeder Betreiber einer AL-Beherbung muss eine Haftpflicht für Schäden durch die Vermietung abschließen.

Die Einnahmen aus der Vermietung unterliegen dem portugiesischen Steuerrecht. Die einfachste Möglichkeit, die Umsätze aus der Vermietung zu versteuern, ist das das sog. "regime simplificado" - also eine vereinfachte Steuererklärung.  Der Hausbesitzer, der kurzfristige Beherbergungsleistungen (Alojamento Local) erbringt, zahlt hierbei eine Einkommenssteuer von 28% aus 35% des Umsatzes. Der Staat geht in dieser Logik davon aus, dass 65% des Umsatzes Kosten für die Erbringung der Beherbergungsleistungen sind. Dies gilt, solange Sie einen Umsatz von bis zu 200.000 EUR pro Jahr erreichen und keine professionelle Buchhaltung wie bei einer Lda in Anspruch nehmen.

Für andere Gewerbeformen und Umsatzgrößen sowie bei höheren Aufgaben kommen andere Steuersysteme in Betracht. Für den einfachen Bürger zur Vermietung seiner Unterkünfte ist das "regime simplificado" die optimale Besteuerung. 

Pearls of Portugal weist trotz sorgfältiger Arbeit darauf hin, dass für die inhaltliche Richtigkeit der übermittelten Daten nicht gehaftet werden kann, da diese von Dritten  zur Verfügung gestellt werden.